Constructoras en Tijuana edifican con mala calidad Documentado está.

Según las cifras de la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) la tendencia de denuncias en contra compañías constructoras seguirá a la alza.

De igual forma la Procuraduría para la Promoción y el Control de Desarrollo Urbano tuvo registradas cuando menos seis denuncias contra compañías edificadoras en 2006. De acuerdo a la información de la dependencia aproximadamente hay 100 fraccionamientos irregulares en la ciudad.

La falta de personal para verificación y deslealtad de algunos fraccionadores, dan como resultado los problemas en fraccionamientos tanto de nivel medio como alto.

Tuberías, equipamientos de mala o muy baja calidad, bardas colapsadas, hundimientos en viviendas, edificaciones en zonas de alto riesgo, deslaves, incumplimientos de contratos, además de mala calidad en la pavimentación de las calles, son los señalamientos que los compradores denuncian ante las autoridades correspondientes.

En contra parte de estos fraccionamientos, en Tijuana pueden encontrarse conjuntos habitacionales como el Mirador, Lomas del Porvenir, con más de 30 años de vida, mismos que fueron edificados por Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) cuando el auge inmobiliario no era tal.

De acuerdo a los Indices de Calidad de Vivienda (ICAVI) del INFONAVIT que evalúa los conjuntos habitacionales, en los estados de Michoacán, Guerrero, Puebla, Jalisco, Tabasco, Veracruz, Nuevo León y Tlaxcala se encuentran los mejores conjuntos habitacionales a nivel nacional.

Durante el sexenio de Vicente Fox se dio prioridad al sector de vivienda en México, de hecho estimaciones inmobiliarias consideran tendrá una bonanza en 2007, pero para el Colegio de Ingenieros de Baja California se está llegando a la sobreoferta. Desarrolladores incumplen

"El tema de los desarrolladores es un tema muy complejo donde se involucran muchos intereses. En mi experiencia que tengo en protección civil, el hecho de que cumplan con el reglamento de construcción no es del 100 por ciento real".

"Es una queja que hemos batallado por muchos años, de que no se apegan al reglamento y para ejemplos podemos citar varios, donde se dejan taludes no con la pendiente adecuada. Construyen casas sobre terraplenes" denunció ante ZETA el Subdirector de Protección Civil Municipal Antonio Alfaro.

El funcionario municipal recordó el caso de Laderas del Mar donde una persona perdió la vida debido a la mala pendiente del talud mencionó otro, "bajas de fundadores al centro antes de bajar a Mariscos Don Pepe está un fraccionamiento y tiene un corte inmenso, sostenido por una barda de bloque que no es muro de contención".

Precisó que el hecho de que una vivienda presente cuarteadoras no necesariamente quiere decir que no sirva, deben verse muchos factores, si tiene fracturas entonces no es de la calidad que la persona esperaba al comprar.

"Se cuartean, se inclinan las bardas, hay grietas y los fraccionadores no siempre se hacen responsables o lo justifican como vicios ocultos. Sin embargo una vez que es analizado por un ingeniero se determina que no es un vicio oculto. Un vicio oculto no fractura un castillo".

El subdirector agregó que en la gran mayoría, las edificaciones de los desarrolladores en algún momento han presentado un problema de estos. "Háblese de Urbi, Geo, Melo quien quieras, ha presentado problemas por algún factor; mala construcción, falta de estudios de suelo, mala calidad de materiales. Hay viviendas que han sido construidas con problemas o no con un buen estudio de suelo". Hacen falta estudios especializados

Para el Geólogo y Supervisor Técnico de la Dirección de Bomberos y Protección Civil hace falta considerar el riesgo sísmico de Tijuana además del suelo en que está asentada.

Explicó: "La ciudad se desarrolla sobre la parte terminal de una gran cuenca hidrógeno, conocida como La Cuenca del Río Tijuana. Desde el punto de vista geológico estamos asentados en un depósito de ese material sedimentario muy frágil. Arenas, limo arcillas con un tiempo de depositación corto que no se han consolidado en roca. Hay talones con altas pendientes, se traduce en desprendimientos de masas y derrumbes".

"En el caso de Tijuana tenemos un rompecabezas. No hay homogeneidad, esto quiere decir, que a la hora de construir deberían tomar medidas más allá de lo que dice el reglamento de construcción".

A decir del geólogo, el caso específico del reglamento de edificaciones para la ciudad de Tijuana prácticamente es una copia fiel del de la Ciudad de México. Argumentó que en Tijuana, más que aplicar el reglamento se necesita otros estudios de tipo geológico y geotécnico para conocer a mayor detalle las propiedades y cuáles son los detalles para ver si se puede o no desplantar una estructura.

El estudioso del subsuelo, mencionó que al margen de los reglamentos, el no conocer las condiciones de la superficie genera riesgos innecesarios para los desarrolladores.

"Cito el caso de un desarrollo habitacional que está yendo por la carretera a Playas de Rosarito. Hicieron casas de uno y dos niveles. Edificios de varios niveles, pero por no hacer un estudio adecuado del suelo, todo tuvo que demolerse porque se vinieron abajo. Es un reflejo de desconocimiento del comportamiento del suelo a la hora de levantar una estructura y hacer los cortes".

Aunque la dependencia cuenta con un Atlas de Riesgos que están por actualizar hacen falta estudios no solo de mecánicas de suelo, estudio de geotermia incluso geofísicos a más detalle. La recomendación siempre ha sido que por sus características se necesita un estudio de microsismicidad, para conocer a detalle las zonas más vulnerables de la ciudad. El antes y después en construcción

No fue sino hasta 1990 que el INFONAVIT dejó de construir casas y se dedicó al 100 por ciento en otorgar créditos para los trabajadores, para el Subgerente de Area de Crédito del instituto en el estado Raúl Grajeda Cerón antes se construía porque no había tantos desarrolladores.

Se edificaban módulos y edificios, por lo tanto el ahorro que se tenía en las construcciones era por la parte del terreno y se podía aprovechar en una amplitud en metros de construcción.

"Hoy por hoy que la mayoría del mercado ha optado por la vivienda horizontal, individual, lógicamente el terreno es caro. Por un lado costoso y si le pones una edificación más grande igual será el precio. Más del 65 por ciento de los trabajadores generan ingresos debajo de tres salarios". ¿A partir de cuando deja de construir casas y otorgar créditos INFONAVIT? preguntó ZETA.

"Antes de los 90. Tenía un doble trabajo, por un lado dar crédito para adquirir vivienda y por otro construir. Su fin es otorgar crédito. Lo que el instituto hace es dejarlo en manos de quien sí lo hace. No lo hizo desde un principio, porque no se tenía el sector como actualmente está. Hay más de 50 desarrolladores, es un sector pujante, que se dedica a eso".

"Nosotros dejamos de ser normativos desde hace muchos años. Lo que uno solicita a los ofertantes de vivienda es que cumplan con el reglamento del municipio. La aprobación se da en función de requisitos establecidos".

Para dar certeza al comprador el instituto ha logrado que las construcciones tengan una póliza de dos años contra vicios ocultos. Si sufrieran daño están amparados para hacer la reclamación, arreglan o reestablecen.

"Por otro lado, gran parte de los constructores le compran al trabajador una póliza de seguro de calidad, , contra daños estructurales, movimiento de tierra. El tiempo varía".

Si un ciudadano presenta una queja en INFONAVIT contra alguna empresa y después de un estudio del problema puede suspenderse el registro de nuevas ofertas. A decir del consultado el nivel de atención ha mejorado, pues los desarrolladores quieren mejores negocios y menores problemas. Aún así hasta el momento se desconoce la suspensión de parte del organismo a alguna desarrolladora pese a las denuncias públicas que hay en contra de compañías.

La Delegación de Baja California tiene contemplado en el presente año 29 mil 459 créditos, del total, el 50 por ciento es para Tijuana. Fernando Abascal Acosta habitante del Fraccionamiento Lomas del Porvenir fue el primero a nivel nacional en recibir el primer crédito en 1972. Sigue tendencia en quejas: PROFECO "En 2006 sigue la tendencia de 2005 (579 denuncias), de incrementarse por dos causales, una es que cada vez Baja California tiene mayor demanda y mucho auge. Se construyen nuevos fraccionamientos en cualquier terreno disponible. La comercialización no se está haciendo bien por los vendedores de vivienda, en su mayoría".

"Ha sido un sector difícil, muy renuentes en acatar la Ley Federal de Protección al Consumidor. Son muy pocos los que realmente se interesan por dejar un cliente satisfecho. Sí los hay, pero son pocos" dijo al reportero la Delegada de la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) Gabriela Hernández Arteaga.

A decir de la Delegada en la mayoría de los casos a las compañías les interesa vender y ampararse de ser posible ante cualquier acción legal. Esto ha generado que no puedan sancionar a los infractores como se bebiera. Además el comprador desconoce que tienen un año para hacer su reclamación ante la dependencia.

Las reclamaciones como cada año van desde: el incumplimiento con la entrega, vicios ocultos, incumplimiento de garantías, casas inundadas, casas desquebrajándose, paredes de tabla-roca.

"Los montos de los reclamado van desde la reparación hasta pasar deshacer la transacción. Tenemos personas que viven en Estados Unidos que han comprado de contado hasta por 100 mil dólares y no se las entregan. Y cuando hay problemas las compañías quieren regresar el dinero en pagos, ese fue el caso de La Isla por ejemplo".

"Nos ha dejando fuera de muchas jugadas. La mayoría de las inmobiliarias pelean hasta con las uñas, eso hace que se retrase la aplicación de la ley".

Para la funcionaria, no se trata de una problemática a nivel regional sino a nivel nacional por lo que la dependencia lo está tomando como acción prioritaria, pero hace falta educar al ciudadano para que exija sus derechos y las cosas por escrito.

"Las quejas van en contra del Grupo Melo, Ara, Frisa aunque algunas adoptaron la postura de sí solucionar" agregó Hernández Arteaga.100 desarrollos irregulares

Cuando la Procuraduría para la Promoción y el Control del Desarrollo Urbano municipal fue creada en 2004 se ordenó revisar 62 desarrollos que estaban irregulares, habían iniciado sus construcciones y no habían cumplido con sus requisitos.

"Cuando llegamos detectamos otros más, podría decir que de los 62, tenemos 30 en el programa. Ingresaron documentos iniciaron trámite, habían vendido o la zona estaba impactada. Estamos trabajando con ellos. 19 han cumplido bien, los otros 11 no son tan regulares, han fallado. Los restantes traían conflictos sociales, habían vendido no hubo manera de que ingresaran. Ha de haber como 100 desarrollos en condiciones de irregularidad" dijo el titular de la procuraduría Javier Cital Camacho.

El año pasado su dependencia registró seis denuncias relacionadas con hundimientos, grietas en bardas, mala calidad de materiales, venta en zonas de alto riesgo, viviendas de mala calidad, daños estructurales e imperfecciones. Fraccionamientos no entregados.

"Tenemos algunas denuncias adicionales de las que manejamos, son temas recurrentes, tienen décadas. Desde el momento en que venden construcciones deterioradas, no es lo que se ofrecieron".

"Aquí lo dividimos en dos partes constructoras grandes, tienen sus problemas, como Urbi, Melo, que la calidad de la construcción no es la que se dijo. El otro es el de desarrolladores particulares, que tiene la ciudad y que se iniciaron mal".

No solo se dan casos de malas edificaciones sino que los hay con dos o tres dueños. La instancia entra en la parte conciliatoria para que pueda haber un acuerdo, pues el comprador adquiere de buena fe y a lo más que puede llegar es a dictaminar en base a documentación para luego hacer una recomendación a los involucrados en el problema.

A decir de Cital Camacho el problema de las malas construcciones más que no cumplir con el reglamento tiene que ver con la falta de personal para las verificaciones, "vemos que falta personal de inspección, falta verificación e inspección en niveles de gobierno de que se trate, para que no se incumpla en esto, porque hasta que no viene el afectado es cuando se da cuenta que hay irregularidad e incumplimiento". Testimonios

La casa de Oliver Vázquez Ibarra está ubicada en la Privada Rabel Bernal del Fraccionamiento Pórticos de San Antonio. Al acceder, puede verse un techo en cuneta, al subir poco a poco las escaleras se encuentran las primeras grietas, luego al voltear a las recámaras las grietas continúan, ni parece que tenga 10 años de construida (el permiso fue dado en noviembre de 1996).

La adquisición se hizo a la compañía GEO B.C. es un conjunto de 78 familias y "varias casas tienen el mismo problema" según dijo el Administrador y Representante Legal de las 78 familias de la Privada Rabel Bernal. Aunque el tema ya estaba cerrado Rabel Bernal, dijo que espera la visita de Procuraduría General de la República pues el caso se reabrió y el delito a perseguir es por fraude.

El fraccionamiento El Refugio es un caso claro de la mala calidad en pavimentación, por ejemplo una de las secciones no tiene ni dos años de construida y ya está cuarteado, es más la mayoría de las calles están llenas de baches y hasta el momento no han sido reparadas. Como este hay más.

Mucho deja que decir el material de las casas, los habitantes batallaron con lagunas en techos, las llaves de los lavabos y otras partes, de tan mala calidad hicieron que al poco tiempo los habitantes sufrieran fugas.

Villas del Roble, se proyectaron lotes en zonas de alto riesgo. Fraccionamiento Jardines de Agua Caliente, construyo viviendas de mala calidad, presentando daño estructurales e imperfecciones, este caso no lo pudo resolver la Procuraduría de Control Urbano fue turnado a las autoridades correspondientes, mientras que en las zonas de alto riesgo no hay vuelta de hoja. La otra cara

La contraparte de estos desarrollos son por ejemplo Lomas del Porvenir, donde las casas son de dos o tres recamaras y un baño, inclusive se pueden ver las vistas originales en el techo. En 2002 se develó una placa por sus 30 años de vida.

"Vivo en una de estas casas por parte de mi suegra solicité un crédito y fui a ver las casas, están muy chicas, no son como estas, además tenemos un patio grande-2.

Otro tijuanense que compró en "El Mirador" precisó que su casa tiene cerca de los 30 años y está bien edificada. Inclusive algunas personas ya se han ampliado e hicieron las casas muy grandes por el espacio con que cuentan. "Ya no las hacen como antes".

Es evidente que se hace necesaria una regulación más rigurosa a las empresas que se dedican al rubro de la construcción. Autoridades estatales, federales sobretodo INFONAVIT deben poner especial atención en la problemática. Tan sólo este año en el estado se darán 29 mil 495 créditos. En 2007 y a nivel nacional se otorgarán entre 500 y 540 mil préstamos, generando una inversión superior a 134 mil millones de pesos. Reconoce mala calidad: CMIC Recién tomó protesta como el Presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) Delegación Tijuana Jorge Sebastián Lanz Paredes y reconoce que las empresas constructoras en la ciudad hacen trabajos de mala calidad por prisas y debido a mala calidad en materiales, pero estos son errores "involuntarios" mismos que están avocados a solucionar. Reconoció que al hacer pluviales, o levantar taludes, los responsables de la obra los dejan al último y entonces se dan cuenta cuando viene el tiempo de lluvia. A decir del directivo, del 50 por ciento de las compañías constructoras en la ciudad, dijo, 50 por ciento está afiliada a la cámara, y la otra mitad no. En el caso de los productos de mala calidad, como la arena, dice que el precio está en función del mercado por lo que las empresas no tiene ahorro alguno al adquirirla. Precisó, que si un comprador percibe que hay una mala calidad, están de acuerdo en que existe, "estamos concientes de que algo debe haber ahí, las empresas constructoras que pertenecen a la cámara entregan una fianza para vicios ocultos y estamos respondiendo por los problemas que pueda presentar cada construcción". "Muchas veces en las prisas del trabajo, en diferentes acciones, sí ocurren negligencias, acciones de mala calidad, pero todas son involuntarias. Sí estamos dispuestos a remediar esto. Hay ocasiones en que la mala calidad brota más allá del tiempo de garantía del trabajo. Cuando esto sucede, y es evidente el mal trabajo, estamos dispuestos a resolver el problema". ¿Qué debe hacer el adquiriente al observar este problema? preguntó ZETA "En primer instancia ir con el fraccionador. Están agrupados en CANADEVI para que tomen cartas en el asunto. CANADEVI participa con nosotros activamente, somos proveedores de ellos. Hay muchas constructoras que trabajan con las fraccionadoras pero la línea de acción es con ellos y sino PROFECO". "Lo que viene siendo nosotros como constructores respondemos por los trabajos que hacemos. Hay ocasiones que las fallas no son problema del constructor, hubo estudios no adecuados sobre el terreno y se vienen una serie de problemas que no tiene incumbencia del constructor pero el fraccionador debe responder". ¿Que deben hacer para evitar estos problemas involuntarios?, Cuando así lo son. "La mayoría son involuntarios porque nadie quiere hacer un trabajo mal para volverlo hacer. Hay algunas ocasiones en que se brincan pasos los fraccionadores por hacer cosas fáciles y es cuando vienen los problemas. Hay necesidad de hacer una serie de estudios sobre el proyecto a realizar. Conocen bien el camino. Necesitan no apartarse de los lineamientos de la construcción". Ante esto que menciona, ¿han bajado los estándares de calidad en la construcción? "De ninguna manera. Han estado subiendo, lo que pasa es que antes se construían mil casas y salía una defectuosa. Ahora se construyen 50 mil y salen 50 malas. El porcentaje de incidencia ha bajado, lo que pasa es que ahora a más volumen hay más afectados pero estamos avocados a resolverlo en la medida que los conozcamos". ¿Influyen los materiales de mala calidad utilizados? "Sí. Hay materiales que deben ser de buena calidad. En Tijuana hemos tenido mala calidad en la arena. Ha escaseado, se ha estado vendiendo arena contaminada, eso redunda en emplastes mal aplicados. Se ven fisuras que no van a pasar de ahí. En muchas ocasiones el propietario la ve y cree que es estructural, es fácil resolver pero necesitamos hacer una inspección". "Hemos tenido problemas con concretos premezclados por el problema de los agregados que no contamos con la cantidad ni calidad de agregados en la localidad. Han estado saliendo una serie de productos nuevos de construcción y que muchas veces no es la adecuada, son acciones normales dentro de lo que nosotros estamos dispuestos a ir solucionando". ¿Hay un ahorro para los constructores al adquirir materiales de mala calidad? "No. Cuando se compra un metro de arena el precio que rige es el del mercado ysi la entregan de mala calidad es porque es de un banco no adecuado. Y cuando te la colocan en la obra si no hay supervisión no te das cuenta y el albañil no se da cuenta. ¿Es difícil darse cuenta de esta mala calidad? "Para un buen albañil no y tienen que estarle agregando más cemento para que agarre, en muchas ocasiones por avanzar en el trabajo lo hacen y se viene en si la falta de calidad en estos trabajos". La topografia de Tijuana requiere medidas especiales ¿cuáles? ¿cuál es el costo? "Todo trabajo de topografía se realiza para poder dar planicie de edificación o de línea para carreteras. Lo que se requiere a la hora de realizarlos, es un buen planteamiento del drenaje pluvial que tiene un costo importante en la obra global". "Hay empresas que deciden ahorrarse cierta cantidad al hacer este trabajo, igual al hacer cortes muy pronunciados sin la debida protección redundando en mala calidad, que ocasionan problemas. Los topógrafos lo entregan y en muchas ocasiones los pluviales los dejan al último igual lo de los taludes y hasta se les olvida y tienen problemas cuando empieza a llover". Es indudable que la construcción a nivel nacional y local ha tenido un auge y evidentemente una crisis, la imagen del sector está dañada ¿qué harán para mejorarla o se confían en la necesidad de la ciudad de que siempre tendrán que comprar casa los ciudadanos? "Tienes razón. La imagen del constructor está dañada. Es un tema que estamos abordando en el gremio estamos procurando ir allanando. Hay una serie de pseudo constructores que creen que porque pueden contratar un albañil pueden realizar un trabajo y la verdad los trabajos dejan mucho que desear. Eso deja una bola de nieve con empresas serias". "En Tijuana el 50 por ciento están afiliadas a la cámara, el resto no. Un porcentaje de ese 50 por ciento son empresas serias que finalmente están para realizar obras una tras otra, pero otras que no son tanto así, quieren sacar una obra a costa de su prestigio e ir ligando trabajo tras trabajo. "Nosotros los agremiados de la industria si estamos preocupados por el prestigio y estamos remontando eso que se ha perdido por esas circunstancias. No estamos apostando a que el crecimiento nos va a hacer forzosamente trabajar y que no importa la calidad. No. Sí, creemos que debería haber más crecimiento en la industria de construcción, que la infraestructura del estado no es la suficiente debemos tener más trabajo", finalizó.